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房產(chǎn)公司雙重違約 定金應予雙倍返還
近日，江蘇省徐州市中級人民法院二審維持了徐州市泉山區(qū)人民法院審理的一起商品房買賣糾紛案件，開發(fā)商為其失信違約行為付出了雙倍返還定金的代價。2003年2月20日，陳某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份《購房預訂協(xié)議書》，約定購買該公司開發(fā)的一棟高層住宅樓的住房一套，開發(fā)公司在協(xié)議書中承諾，2003年5月底之前與陳某簽訂正式售房合同，2004年12月31日將房屋交付陳某使用。雙方還約定，陳某于簽協(xié)議時交付定金5萬元，其余購房款分期支付。陳某依約于簽協(xié)議的當天即2月20日交付了定金5萬元。
但開發(fā)公司并沒有履行其在協(xié)議書中承諾的于2003年5月底之前與陳某簽訂正式售房合同的約定，雖經(jīng)陳某多次催促，但因開發(fā)公司始終未取得商品房預售許可證明，開發(fā)公司實際上無法與陳某簽訂正式售房合同。同時，陳某在前往工地了解情況時發(fā)現(xiàn)，工地施工標牌注明該工程的竣工日期為2005年8月20日，陳某由此認定，開發(fā)公司承諾的2004年12月31日交房亦不可能兌現(xiàn)。陳某對開發(fā)公司產(chǎn)生了極大的不信任感，遂向開發(fā)公司提出解除合同、雙倍返還定金的要求，開發(fā)公司不同意，陳某無奈訴至法院。
泉山區(qū)法院經(jīng)審理認為，開發(fā)公司未依約于2003年5月底之前與陳某簽訂正式售房合同，已構(gòu)成違約；現(xiàn)有證據(jù)表明，開發(fā)公司亦不能于2004年12月31日將房屋交付陳某，開發(fā)公司又構(gòu)成了預期違約。鑒于開發(fā)公司雙重違約，陳某要求解除雙方簽訂的協(xié)議并適用定金罰則，符合法律規(guī)定，依法應予支持。遂判決解除雙方簽訂的《購房預訂協(xié)議書》，開發(fā)公司向陳某返還定金10萬元。
開發(fā)公司不服，提出上訴。徐州市中級人民法院審理后認為，原審法院認定事實清楚，適用法律正確，應予維持，遂判決駁回上訴，維持原判。
「法官說法」
該案在審理過程中，法院著重解決了當事人爭議的三個焦點問題：
一是雙方簽訂的協(xié)議是否有效。
開發(fā)公司認為，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”我公司直到現(xiàn)在法庭已經(jīng)開始審理了都沒有取得商品房預售許可證明，所以我們之間的協(xié)議是無效的，既然無效，我們只需退還陳某5萬元即可。陳某則認為，該案不應當適用《解釋》第二條的規(guī)定，而應適用第四條“出賣人通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理�！狈ㄔ赫J為，雙方簽訂的是《購房預訂協(xié)議書》而不是商品房預售合同，《解釋》第二條是專門針對商品房預售合同規(guī)定的，并不適用于他們簽訂的《購房預訂協(xié)議書》，《購房預訂協(xié)議書》應認定有效，且應適用《解釋》第四條的規(guī)定。
二是開發(fā)公司履行了告知義務能否免除其違約責任。
開發(fā)公司在開庭時陳述，其在與陳某簽訂協(xié)議書時已明確告知陳某他們沒有取得商品房預售許可證明，陳某明知這一事實仍與他們簽訂協(xié)議，這是陳某自愿承擔其后正式售房合同不能簽訂的風險，由此應當減輕或者免除開發(fā)公司的違約責任。而陳某對開發(fā)公司的說法予以了斷然否認，他稱開發(fā)公司從未告訴他他們沒有取得商品房預售許可證明一事。法院認為，即便開發(fā)公司在簽協(xié)議時告知了陳某沒有取得商品房預售許可證明一事，但開發(fā)公司在協(xié)議中承諾于2003年5月底之前與陳某簽訂正式售房合同，這表明開發(fā)公司相信它能于2003年5月底之前取得商品房預售許可證明并與陳某簽訂正式售房合同，到期如不能簽訂正式售房合同，開發(fā)公司則應承擔違約責任，而這已與開發(fā)公司在簽訂協(xié)議時是否告知了陳某以及陳某是否知道開發(fā)公司沒有取得商品房預售許可證明一事無關了，故開發(fā)公司雖履行了告知義務但仍不能免除其違約責任。
三是開發(fā)公司預期違約是否成立。
所謂預期違約是指，在合同約定的履行期限之前，一方當事人明確表示他不打算履行合同了，或者雖然沒有以口頭、書面等形式明確表示，但他以自己的行為表明了不履行合同的態(tài)度，如根本就沒有履行能力、始終不組織生產(chǎn)、轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避義務等。開發(fā)公司認為，他們不存在預期違約的問題，交房期限定的是2004年12月31日，我們正在按工程進度施工，且施工一天也沒有停止，單憑工地施工標牌注明的竣工日期2005年8月20日認定我們不能于2004年12月31日交房屬于主觀臆斷，只有到這一天才能判斷我們能不能交房。法院認為，開
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